実際にいただいた質問と回答掲載
FAQ
不動産売却に関するさまざまな疑問にお答えします。まず、不動産売却のプロセスについて詳しく解説します。お客様が不動産を売却する際にどのようなステップが含まれるか、そしてそれぞれのステップがどのように進行するかを理解していただけるよう努めております。また、不動産売却における価格設定についても説明いたします。査定の方法についての情報を提供します。
不動産の売却について
- 売却か賃貸に出すか迷っているのですが、どちらの方が良いですか？
- マンションの場合、将来的にご本人や親族様が再度居住する可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めいたしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性がございます。また築年数が経過するとメンテナンスの費用などが掛かり、その上、現在の査定金額よりも売却金額が下がるケースもあります。
売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性がありますので、当社にご相談ください。
- 住まいが売却できるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
- ご相談からご成約、お引き渡しまでの期間として、平均して1ヶ月～6ヶ月が目安となります。
媒介契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約1週間程度かかります。
売却に向けた営業活動は、1ヶ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を必要とします。
また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間～2週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月程度かかります。
- 不動産査定は無料でしょうか？
- もちろん無料となっております。
不動産査定には大きく分けて、机上査定(簡易査定)と訪問査定(現地査定)があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3ヶ月以内に売却できると想定した「査定価格」を割り出します。
●机上査定(簡易査定)
周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考とし、査定価格を算出する方法です。
眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性がございます。
●訪問査定(現地査定)
営業担当者が現地を訪問し、査定価格を算出する方法です。
「価格データ」と「物件データ」、「現地の状況」の3つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることが可能です。
ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告をいたします。
また、実際にお会いしてご相談いただくことで、より具体的にご売却の流れなどを知ることもできます。
- 査定価格が算出されるまで、どのくらい時間がかかりますか？
- 机上査定は、問い合わせをいただいた即日、査定価格をお伝えする事が可能です。
訪問査定は、担当者が実際に現地を確認するだけでなく、役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかりますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがるのが一般的です。
- 媒介契約とはどのような契約ですか？
- 媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態がございます。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介(媒介)を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴がございます。
媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明を受け、自分の意思をしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結してください。
(専属専任媒介)
専属専任媒介は、依頼者(売主)が仲介(媒介)を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することは不可となります。
(専任媒介契約)
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することが可能です。
(一般媒介契約)
依頼者(売主)が仲介(媒介)を複数の不動産会社に依頼できる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することが可能です。
- 販売活動として、どのようなことをするのですか？
- ホームページや、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)への物件情報掲載、新聞折込広告の実施、ポスティングの実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ※)への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者をお探します。
また、既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスを開催します。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応のご報告、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に行います。
※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことです。レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することが可能です。
- 急いで売却したいときはどうしたらいいですか？
- ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用されることをおすすめします。
当社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に現金化可能です。ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向がありますので、メリットとデメリットをよく理解した上で進めていただく事をおすすめいたします。
- リフォーム工事をして売り出した方がよいでしょうか？
- 一般的にはリフォームはせずに現状のままお引渡しいただくケースが一般的です。
ただし、室内の状況によっては、リフォームすることで印象が良くなり、早期のご売却に繋がるケースもあります。
- 鍵は預けなくてはならないでしょうか？
- 空家の場合は鍵をお預けいただくことで、スムーズに内覧を進めることが可能です。
- 不動産を買いかえる際、売却と購入、どちらを先にしたほうが良いでしょうか？
- ご資金内容や、住み替えの計画によって異なります。
どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、ご事情を伺った上で最適な方法をご提案いたします。
(売却先行の場合)
購入資金を確保できるため、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。
また、売り急ぐ必要がないので、希望価格で売却できる可能性が高くなります。
一方で、購入物件のタイミングが合わないと仮住まいが必要となります。
ご自宅に住宅ローン残債務がある場合は、売却成立が先となりますが、残債務の内容によっては、既存住宅ローンを残しつつ、購入の住宅ローンを組める「つなぎ融資」もございます。
(購入先行の場合)
お引越しのスケジュールが立てやすく、仮住まいを用意する手間や費用が省くことが可能です。
一方で、売却に時間がかかると、二重ローンになってしまうなどのリスクもございます。
不動産の購入について
- 新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットはなんでしょうか？
- まず1番大きな違いであり、それぞれのメリット・デメリットになるのは「価格」です！
建物は築年数により、物件価格が減少し、一般的には築25年で物件価格はゼロ(土地価格のみ)となります。
さらに中古住宅のメリットとしては、個人が売りに出している(不動産屋さんを通じて)中古住宅には消費税がかからないため、何十万～何百万というコストが不要になるといった金額面での優位性もあります。
次に、新築住宅のメリットは、「新築」というキーワードに大きな魅力を感じる方も多いと思いますが、具体的には建物自体の耐震性が優れている点や最新設備が備わっている点、保証期間が中古住宅より長い点、ローン減税等が受けられる点です。
中古住宅のデメリットは新築住宅のメリットにある設備や耐震性、保証期間で劣ることになりますが、弊社ではトータル予算の配分と築年数・エリアと建てられた年代別に住宅の性能と評価・一級建築士による住宅診断や中古住宅の保証付きまで実施しており、不動産専門の会社とは異なり、全般的な視点から提案を行っているため、中古住宅でも安心して購入いただける仲介を提供しています。
なお、ご要望があれば耐震診断、補強工事・リノベーション等も対応しているので、新築に比べて安価な中古住宅の不安を払拭してオリジナル住宅へと変えることも可能です。
- 新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットはなんでしょうか？
- 新築＝新品、ゆえ保証や品質は概ね担保されていますが、昨今はかなり値上がりしています。
また、区分所有建物ゆえのデメリットは上下及び隣の入居者さんは住んでからでないとわかりません。
中古の場合、マンションは「管理を見て買え！」という格言があり、確認のうえ購入判断できます。
住人・住人間トラブル・管理状況等々も表面化しており、不備・不具合な点が出尽くしているため、現状調査や履歴に基づき判断して購入できます。欧米や不動産のプロは新品や新築を避けます。
その理由は、「建物である限り何らかの不具合はある！」ためです。
これは新築ゆえに建物が安定するまで時間がかかり、初期不良等がおおむね7・8年までに表面化してきます。
この様な状態を診て購入できることは大きなメリットではないでしょうか・・・
さらに、価格面においても個人が売りに出している(不動産屋さんを通じて)住宅には消費税がかかりません！
何百万という金額の支払いが不要となります。
- 中古住宅(マンション)の保証ってどうなっていますか？
- 新築では法律によって10年間の保証(雨漏れ・主要構造部)が付保されています。
しかしながら中古住宅の場合、業者販売の住宅は売主が業者であるため、2年間の瑕疵を負います。
ただし、こちらも業者が倒産等していれば対応してもらうすべはありません。
個人売主の場合であればさらに、引渡し後3ヶ月、設備1週間が一般的で、物件によっては現状のままで一切の保証、不備の債務は負わない(=無保証)という条件での中古住宅もございます。
先ずこの保証が無いことが買主さんの最大のリスクであると考えています。
私共はプロとして、雨漏れ等が起これば補修工事や工事手配・費用負担・日常生活への弊害など様々な諸問題が現れることも経験済みです。
中古住宅だからこそモノに対する保証・保険が必要であると判断しています。
国も中古流通を活性化することを目的として、既に中古住宅用の保険が整備されているのです。
しかしながら、未だに認知されていないのが現実です。
でも、そのような瑕疵に対する保証付き住宅であれば、安心して中古住宅が購入できますよね・・・
当社はトラブルが起こってもご安心いただける保証保険付中古住宅を付保できる検査機関でもありますので、検査・手続きも物件の仲介時点でご提案し、採用いただいております。
- 住宅購入した時に1番多いトラブルはなんですか？
- 1.重要事項説明書・契約書に関するトラブル
2.欠陥等に関するトラブル
3.戸建住宅の場合、シロアリの被害に関するトラブル
上記が3大トラブルとして挙げられます。住宅のトラブルは日常生活に直結します。
私共は建築のプロの知見から、建物の品質・取得後に寿命を迎える設備機器・契約内容・資金計画等を包括した見解で極力トラブルの無い、ご満足いただける住宅の取得のお手伝いをしております。
- インスペクションとはなんですか？
- ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅にホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、将来改修すべき設備や箇所の時期を調査診断することを意味します。
人に例えると健康診断を行い、検査結果のみを受け取ったに留まります。
住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことが可能です。居住中のご自宅について調べる場合もあります。
また、不動産仲介業者が物件の状況を購入者に対して明確にするために利用されるケースも増加しています。
ただし、ホームインスペクター(住宅診断士)は国家資格者ではありません。
現在、国の方針としては1級・2級・木造建築士の国家資格保有者かつ、「既存住宅状況調査技術者」を持つ資格者を住宅診断の専門家として整備している状況です。
- 中古住宅で入れる保険はありますか？
- 新築住宅では2009年に瑕疵担保履行法が制定され、全ての新築住宅に10年間の雨漏れや柱梁の構造材に保証保険を付けることが法律で義務となっています。
中古住宅でも2010年から同様の既存住宅瑕疵保険はあります。
しかしながら任意となっており、不動産業者ですら理解していないのが現状です。
保険期間が1～5年、保証金額は500万～1000万円で保険金額も7万円～13万円を１回支払うのみで大きな安心が保証されるため、当社は中古住宅こそ、この保険を推奨・提案しております。
ただし、築年数に制限があり、1981年(昭和56年：新耐震建物)より新しい住宅でないと加入できないこととなっています。
- 株式会社PRAGの仲介は他社(不動産業者)とどう違うのですか？
- 建築のプロが物件の選定・提案を行う点が異なります！
例えば、建物の強度・耐震性の法律は、大地震後に改正されてきております。
通常の販売値段は相場と築年数で決められていることが常態化しております。
私共はあくまで買い側のエージェントとしての業務を行いますので、住宅の品質や今後かかる費用・リスク・欠点等もお伝えし、物件によりリノベーション工事を含めた住宅ローンの手続きや金融商品の提案も行い、住宅の品質と中古住宅専用のかし保証保険を付保できる中古住宅をワンストップにてご提供いたします。
①不動産仲介業にて土地・建物のピックアップ、②建築士事務所業にて土地・建物の診断、③リフォーム・リノベーションの提案、④瑕疵保険の検査･付保までを弊社で完結いたします。
中古住宅の購入こそ私共、建築のプロが物件の選定には必要であると考えております。
- ローンについての相談もできますか？
- 自己資金が少ないという方でもお気軽にご相談下さい。
資金面での組み立てや月々のお支払が一番の不安材料であり、決断要素ですよね。
- 減税・補助金についてのアドバイスはしてもらえますか？
- 弊社は工事業者さんや不動産業者さんよりも減税・補助金・保険の知識とツールをご提供できると自負しております。
工事業者さんは工事が主であり、仲介業者さんは物件の売買が主でありますので、減税や補助金の事まで詳しくご案内されている業者さんはまだまだ少数であるのが現状です。
物件の築年数や市町村独自の補助金なども勘案しながら物件の選定とお手伝いをさせていただいております。
- 個人間の中古住宅で消費税はどうなりますか？
- 個人間(売主：個人・買主：個人)の売買については消費税はかかりません。
知人同士で中古車等などを売買しても消費税がかからないのと同じ理屈です。
余談ですが、土地の売買については業者・個人に関係なく消費税はかかりません！
売買の対象物が消費物でないためです。
意外とご存知ない方が大半ですが、消費税の8％が掛かるか掛からないかでは大きく変わります。
リノベーションについて
- リフォームとリノベーションの違いはなんでしょうか？
- リフォームとは老朽化もしくは故障したものを新品に取替える場合や現状復旧等を目的としているのに対し、リノベーションは性能を向上させる、間取りを変える、設備の移動や新設等、こだわりの表現や新たな価値を生み出す様な大規模な工事を指します。
- 中古物件探しにおいて、注意すべきポイントはなんですか？
- リノベーションを前提とした物件探しですので、すでにリフォーム済み・リノベーション済みである物件は避けられた方が懸命です。
この様な物件は物件販売価格にリフォームにかかった費用以上のコストがかかっておりますので、物件価格が割高となります。
また、建物構造により、間取り変更時に大きな制限がかかるケースもありますので、購入前に建築の専門家である私共にご相談下さい。
- どのような中古物件がリノベーションに向いていますか？
- 一概には、物件による向き不向きはありませんが、既設建物であるがゆえに構造や設備(特に水廻り)において制限・制約があります。
既設の条件や状態に応じた最適な提案を行い、お客様が望むお住いと勘案しながら中古物件を私共と共に選定していくことがリノベーション後においても最良の中古住宅の取得になると考えております。
- 間取りはどこまで自由に変更できますか？
- 建物の構造・予算他、マンションでは建物の管理規約等にもよりますが、全ての壁を撤去後スケルトン状態(構造体剥き出し状態)からリノベーション可能な物件も多くありますので、一度お気軽にご相談下さい。
- 住宅ローンは、不動産とリノベーションの費用をひとつのローンで組めますか？
- ローンの審査等はございますが、組むことはできます。
ただし、注意しておかなければいけない最重要点が、中古物件自体のローンを組む際にはリノベーションの費用の概ねが確定していない(=概ねの工事内容の確定)と建物本体とリノベーション費用を合算したローンが組めない点です。
建物のみで住宅ローンを組んでしまい、引渡し後にリノベーションのためのローンを別で組むと二重返済にもなり、返済額の増加や、更に金利も大きく変わってしまうので、細心の注意が必要です。
- リノベーション費用はどのくらいかかりますか？
- お客様のご要望により、使用部材やデザインが異なりますので一概に申し上げることは難しいですが、弊社では仕様を弊社選定の部材の中から選んでいくセレクト型の定額制リノベーションプラン65㎡/650万円 (税別) やご要望をお聞きしあらゆるスタイルを表現する自由型のリノベーション等をご用意しておりますので、ご相談いただければお見積りいたします。
- リノベーションのためのローンは利用可能ですか？
- もちろん、各種銀行のリノベーション用のローンもご利用いただけます。
- 自己所有物件でもいいでしょうか？
- もちろん自己所有物件にも対応いたします。
ご自身のお住まいでも賃貸用の物件でも承りますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
- 期間はどの位のかかりますか？
- 全ての壁を取り払い間取りから変えるマンションのスケルトンリノベーションの場合、設計打合せ期間を含め、4ヶ月程度(設計及び仕様打合せ2ヶ月、工事準備期間1ヶ月、工事1ヶ月)が目安となります。
- リノベーション後の保証はどうなっていますか？
- 水廻り設備や電気設備に関してはメーカーによる2年～最長10年までの保証があります。
弊社としましては3ヶ月、1年、2年の定期点検や10年の延長保証(毎年1回の定期点検つき)も承っております。
